מהי עסקת קומבינציה?
ניתן להגדיר מהי עסקת קומבינציה במקרקעין במשפט פשוט אחד - עסקה בה הבעלים של שטח מסויים נותן לאדם אחר - בדרך כלל קבלן או יזם נדל"ן - חלק מהשטח שלו ובתמורה יקבל בעל השטח בעתיד חלק מהמבנה או המבנים אשר ייבנו על השטח שנתן. החלק שיקבל בעל השטח נקבע מראש במסגרת ההסכם ויוצר מצב של WIN WIN. בעל הקרקע מקבל דירה או כמה דירות ללא עלות (או בעלות נמוכה) וגם היזם מקבל קרקע שעליה יוכל לבנות את הפרוייקט שלו. כמובן שבעסקה זו יש סיכונים מסויימים, אך הרווח שניתן להגיע אליו עם סיום העסקה בהצלחה הוא גדול מאוד, ורבים מוכנים לקחת את הסיכון. מכיוון שבעל השטח נותן לקבלן או ליזם שטח ממשי אך יקבל בתמורה את המבנה שייבנה עליו רק בעוד מספר שנים (בתום הבנייה), נכנס לעסקה גם מרכיב של חוסר וודאות (הסיכון אותו לוקח בעל השטח), אשר בא לידי ביטוי ברווח הסופי של בעל השטח. ככל שהסיכון הוא גבוה יותר כך גם יגדלו אפשרויות הרווח בטווח הארוך.
סוגי עסקאות קומבינציה
ישנם שני סוגים מרכזיים של עסקאות קומבינציה - עסקת מכר מלא בה בעל הקרקע נותן את כל הקרקע שלו לקבלן ובתמורה יקבל בעתיד חלק מהמבנים שייבנו על הקרקע, ועסקת מכר חלקי בה הקבלן מקבל רק חלק מהשטח בתמורה למבנים אשר ייבנו בעתיד ויועברו לבעל השטח. בשני המקרים יש לקבוע מראש את שיעור הקומבינציה, הקובע למעשה את ערך העסקה. תחום זה של קביעת ערך העסקה הוא תחום מורכב ורגיש ועליו להתבצע על ידי שמאי מקרקעין איכותי ומקצועי. התפקיד של שמאי המקרקעין הוא אחד מהחשובים ביותר בעסקה. את שיעור הקומבינציה קובע השמאי בעיקר מבחינה כלכלית (הערכה מדוייקת של שווי הקרקע, שווי הבנייה המתוכננת, התייחסות לענייני מיסים ועוד), ולשם כך הוא נעזר גם בכלים השוואתיים (נתוני שיעורי קומבינציה של עסקאות דומות קודמות).
היתרונות של עסקאות קומבינציה
במקרים רבים עסקאות קומבינציה הן משתלמות מאוד לכל הצדדים אך כמובן שכל צד חייב לבדוק את העניין לעומק ולקבל ייעוץ בצורה מקיפה בטרם הוא נכנס לעסקה. מהצד של בעל השטח, הוא חוסך לעצמו את כל הוצאות הבנייה וכל מה שנותר לו לעשות זה לאתר קבלן או יזם רציני אשר ידאג לתהליך הבנייה. לבעל השטח יש פחות "כאב ראש" ואפשרות ליצירת רווח גדול מבלי לעשות יותר מדי. יש גם חיסכון במיסים מסויימים לבעל השטח (למשל חיסכון במס רכישה כאשר יקבל את המבנה שייבנה בשטח ועוד). גם היזם או הקבלן חוסכים בתשלומי מיסים מכיוון שלא רכשו את השטח תמורת כסף. הקבלן למעשה מקבל מגרש עליו יוכל לבנות (ובתמורה יעביר לבעל השטח חלק מהדירות) וזה חוסך לא מעט עלויות. על כל צד לשאת בעלויות שונות בהתאם לחוק וחלק מהעלויות הללו יהיה קטנות יותר במקרה של עסקת קומבינציה.
לסיכום, עסקאות קומבינציה הן מקובלות מאוד בעולם הנדל"ן בישראל, לרוב הן משתלמות מאוד לכל הצדדים, אך חשוב כמובן לבדוק כל עסקה באופן ספציפי ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין וכן עם שמאי ומתווך נדל"ן.
הכתבה בחסות אתר zerozer - חנות מתנות.
