איפה זה קורה?
באזורים כמו שכונת נאות שז"ר אשר הבניה בהם היתה מיושנת עומדים לקום מבנים רבי קומות וחדישים. מספר בתים ברחוב החרמון נבנו בשנת 1970. אלה היו שיכוני רכבות בעלי מספר כניסות. גם גודל הדירות היה קטן לעומת הדירות המצפות לאותם תושבים כעת. הדיירים שיפונו יקבלו דירות שלושה וארבעה חדרים בבניינים אשר יקומו תחתם. מגדלים אלה יכללו גם קומה של חנויות לנוחות התושבים וחניון תחתון ובו מספר רב של מקומות חניה. אין ספק כי הפרויקט יביא עימו משב רוח רענן לשכונה, זרימה של זוגות צעירים ואווירה של חיוניות. בכל דירה תעמוד לרשות הדיירים גם מרפסת שמש. על מנת ליצור אינטגרציה הדיירים הוותיקים יפוזרו באופן שווה בין המבנים החדשים כך שדיירים ותיקים וחדשים ישתלבו וייצרו למעשה אזור מגורים חדש גם מבחינת המרקם האנושי שלו.
בנוסף למתחם ברחוב החרמון מתוכננת התחדשות עירונית גם במתחם שברחוב הכרמל. ברחוב זה, במקום 56 יחידות דיור הקיימות בו עכשיו מתוכננות לקום מל 280 דירות. הדירות יחולקו ברבי קומות בני 28, 13, 15 ו- 17 קומות. אין ספק כי תכניות ההתחדשות העירונית מספקות לזוגות צעירים המעוניינים להשתלב בליבו של אזור עירוני הזדמנויות שלא היו עומדות בפניהם קודם. גם כאן מתוכננים להבנות חניונים תת קרקעיים בין היתר על מנת לשמר אזורים ירוקים הנמצאים בסמוך למתחם ולא להפריע לקיומם.
בין התחדשות עירונית לתמ"א 38?
דרך נוספת למימושן של תוכניות ההתחדשות העירונית היא לרתום את התיקונים לחוק תמ"א 38 על מנת להביא לשיפור המראה והתאמת המבנים לצרכים המודרניים. ישנן במשק חברות, כדוגמת שרגאוי ליבוביץ, המתמחות בפרויקטים אלה ועוסקות גם בייעוץ והתאמת הפרויקט לשטח ולעיר. ההבדל בין פינוי בינוי (התחדשות עירונית) לבין תמ"א 38 הוא משמעותי:
פרויקט תמ"א 38 נועד לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. מדובר על מבנים אשר נבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן הבניה הנדרש לבניין האמור לעמוד בפני רעידת אדמה. בתהליך זה המבנה אינו נהרס לחלוטין אלא מחוזק על ידי עיבוי ועטיפה בבטון. התמריץ לדיירי הבניין הוא לרוב בניה של חדר נוסף ומעלית, מה שמוביל לעליה בערך הנכס שברשותם. התמריץ ליזם הוא אפשרות בניה של שתי קומות נוספות תוך מתן פטור ממס.
התחדשות עירונית לעומת זאת היא שינוי במבנה העירוני כולו בסביבת מגורים מסוימת תוך יצירת מקומות מגורים חדשים על ידי בניית בניינים רבי קומות מודרניים לעומת שיכונים מיושנים שהיו במקום לפני כן. בנוסף מחוזקות התשתיות שכוללות חניה, לרוב בחניון תת קרקעי והקמת שירותים עבור הדיירים כמו גני משחקים לילדים או מרכז קניות.
בהתחדשות עירונית הראיה היא רחבה יותר וכוללת את כל ההיבטים בתמונה הרחבה שנקראת חיים בעיר. כמובן שתהליך של התחדשות עירונית מספק את מה שמספק תמ"א 38 והוא מגורי הדיירים בבניינים מחוזקים העמידים בפני רעידות אדמה. אמנם מדובר על תהליך מורכב יותר בשל הפינוי הנדרש ולכן נתקלים מעת לעת בדיירים סרבנים, אך בסופו של דבר מדובר בתהליך משתלם אשר מביא גם להכפלת ערך הדירה לעומת הדירה הישנה.
לסיכום
היום, כאשר שטחים פנויים אינם בנמצא במדינתנו, פרויקטים של התחדשות עירונית הם פתרון נפלא למצוקת המקום. פרויקטים אלה מאפשרים ניצול טוב יותר מבחינת מספר הנפשות או המשפחות המתגוררות בשטח נתון. בנוסף שטחים אשר היו תפוסים קודם לכן כמקומות חניה מתפנים בשל הקמת חניונים תת קרקעיים. אותם שטחים שפונו מנוצלים למתן שירותים טובים יותר לדיירים, בעיקר שטחים ירוקים- גינות וגני שעשועים. החנויות מרוכזות אף הן בקומה התחתונה של הבניין עצמו כך ששטח נוסף בשכונה שהיה תפוס בידי חנויות מתפנה. בנוסף, מבנים אלה הם חדשים, אסתטיים לאין ערוך יותר מהמבנים הקודמים כך שהשכונה כולה היא מתחדשת, מאירת פנים ומושכת אליה אוכלוסיה צעירה ואיכותית.
