מומלצים לציבור הדתי
אביטל28/03/2024
האם יש חדרים פנויים לשבת 19-20/4?
אביטל28/03/2024
האם יש חדרים פנויים לשבת 19-20/4?
נטללי27/03/2024
מעונינים לקבל הצעת מחיר לזוג
נטללי27/03/2024
מעונינים לקבל הצעת מחיר לזוג
נטללי27/03/2024
מעונינים לקבל הצעת מחיר לזוג
מרדכי26/03/2024
בן 42, פנוי, 4 ילדים, חרדי, רקע חרדי, נאה מאוד, משמש כמלמד בת''ת, בריא ב''ה, משפחתי, חברותי ותקשורתי, מעוניין במתאימה. רקע: לא משנה. רמה דתית: חרדית. גיל: 18-32. מצב בריאותי: אפשרי אך: א. לא משהו שהוא מסוכן או מקצר חיים ח''ו, וכן לא מגביל אפשרויות ההולדה בע''ה. ב. שאינו חיצוני. מראה: נאה ומטופחת. ישנם פרטים נוספים שהייתי מעוניין לציין, אך איני יודע מה בדיוק דרוש, במידת הצורך, אפשר ליצור עמי קשר טלפוני בשעות הערב, או דרך המייל, ואשיב לשאלות על מנת לייצר מה שיותר התאמה בע''ה.
בית עסק: ענבי הגפן
שפרה26/03/2024
מעונינת לקבל הצעת מחיר עבור שבת חתן
שמואל25/03/2024
בירור והצעת מחיר! האם יש לכם אפשרות של הפלגה לילית (בשעות 21:00-23:00 בערב לערך) מאשקלון לאשדוד של כ75 איש, עם או בלי מסיבה על הספינה. הבירור מופנה ליום ראשון 07/04/2024, ואם כן מה המחיר! תודה
יצחק21/03/2024
מתעניינת לסופ״ש 10 מבוגרים 6 חדרים לתאריך 5/4 ועזיבה 6/4 ( שבת חתן)
אבי20/03/2024
מעונין בחדר לזוג לשבת הגדול קרוב מאד לבית הכנסת ולחדר האוכל אשתי נכה בתודה וברכה אבי אייזן
ורד19/03/2024
שבת חתן בר מצווה 1/6. כ 10 חדרי אירוח
ורד19/03/2024
שבת חתן בר מצווה 1/6. כ 10 חדרי אירוח
מירי18/03/2024
אשמח פרטים להזמנה לחופה
לאה18/03/2024
מבקשת הצעת מחיר לשבת הגדול , 2 לילות,עבור 37 איש מתוכם 5 תינוקות מתחת לגיל שנתיים.
מרים18/03/2024
פנוי למחר בר מצוה ברכסים, לא משהו גדול, צלום וגם חלק הסרטה
דניאל17/03/2024
אירוח שבת הדול במרכז הארץ
בית עסק: מחלקת הנופש
אליזבט16/03/2024
שלום מבקשת פרטים על בית ההארחה. אוכל, כשרות? בריכה? חדרים? בברכה אליזבט בראל
דבורה13/03/2024
שלום.האם יש אצלכם אירוחח בפסח(2 לילות ראשונים)?.במידה וכן,אשמח לקבל פרטים לגבי עלויות. אנו משפחה 4 זוגות עם 11 ילדים.תודה
דבורה13/03/2024
שלום.האם המתחם פנוי בפסח?במידה וכן,אשמח לקבל פרטים לגבי מיקום ועלויות. אנו משפחה 4 זוגות עם 11 ילדים.תודה
אורן13/03/2024
אשמח לקבל הצעת מחיר ראשונית לשבת בתאריך 16/17/אוגוסט מדובר על 12 חדרים, כ - 40 אורחים ( מבוגרים + ילדים ) פנסיון מלא, היפוך ארוחות, פינוי במוצאי שבת, צריכים חדר פעילות שלנו עם עמדת קפה לאורך השבת. מקרר בחדר הפעילות, או בחלק מהחדרים, כשרות בשר חלק, ללא בישולי גויים כלל. תודה, אורן.

מהי עסקת קומבינציה במקרקעין

עולם הנדל"ן הוא עולם מורכב ומרתק ואחד מהתחומים היותר מסובכים בו הוא התחום של עסקאות קומבינציה. עסקאות אלה הן לרוב משתלמות כלכלית לכל הצדדים ולכן נפוצות מאוד בארץ ובעולם ורבים שעשו עסקאות כאלה יכולים להפליג בשבחיהן. בכתבה זו ננסה לתת מידע פשוט וברור אודות עסקאות קומבינציה.

 מהי עסקת קומבינציה?

ניתן להגדיר מהי עסקת קומבינציה במקרקעין במשפט פשוט אחד - עסקה בה הבעלים של שטח מסויים נותן לאדם אחר - בדרך כלל קבלן או יזם נדל"ן - חלק מהשטח שלו ובתמורה יקבל בעל השטח בעתיד חלק מהמבנה או המבנים אשר ייבנו על השטח שנתן. החלק שיקבל בעל השטח נקבע מראש במסגרת ההסכם ויוצר מצב של WIN WIN. בעל הקרקע מקבל דירה או כמה דירות ללא עלות (או בעלות נמוכה) וגם היזם מקבל קרקע שעליה יוכל לבנות את הפרוייקט שלו. כמובן שבעסקה זו יש סיכונים מסויימים, אך הרווח שניתן להגיע אליו עם סיום העסקה בהצלחה הוא גדול מאוד, ורבים מוכנים לקחת את הסיכון. מכיוון שבעל השטח נותן לקבלן או ליזם שטח ממשי אך יקבל בתמורה את המבנה שייבנה עליו רק בעוד מספר שנים (בתום הבנייה), נכנס לעסקה גם מרכיב של חוסר וודאות (הסיכון אותו לוקח בעל השטח), אשר בא לידי ביטוי ברווח הסופי של בעל השטח. ככל שהסיכון הוא גבוה יותר כך גם יגדלו אפשרויות הרווח בטווח הארוך.

 

סוגי עסקאות קומבינציה

ישנם שני סוגים מרכזיים של עסקאות קומבינציה - עסקת מכר מלא בה בעל הקרקע נותן את כל הקרקע שלו לקבלן ובתמורה יקבל בעתיד חלק מהמבנים שייבנו על הקרקע, ועסקת מכר חלקי בה הקבלן מקבל רק חלק מהשטח בתמורה למבנים אשר ייבנו בעתיד ויועברו לבעל השטח. בשני המקרים יש לקבוע מראש את שיעור הקומבינציה, הקובע למעשה את ערך העסקה. תחום זה של קביעת ערך העסקה הוא תחום מורכב ורגיש ועליו להתבצע על ידי שמאי מקרקעין איכותי ומקצועי. התפקיד של שמאי המקרקעין הוא אחד מהחשובים ביותר בעסקה. את שיעור הקומבינציה קובע השמאי בעיקר מבחינה כלכלית (הערכה מדוייקת של שווי הקרקע, שווי הבנייה המתוכננת, התייחסות לענייני מיסים ועוד), ולשם כך הוא נעזר גם בכלים השוואתיים (נתוני שיעורי קומבינציה של עסקאות דומות קודמות).

 

 היתרונות של עסקאות קומבינציה

במקרים רבים עסקאות קומבינציה הן משתלמות מאוד לכל הצדדים אך כמובן שכל צד חייב לבדוק את העניין לעומק ולקבל ייעוץ בצורה מקיפה בטרם הוא נכנס לעסקה. מהצד של בעל השטח, הוא חוסך לעצמו את כל הוצאות הבנייה וכל מה שנותר לו לעשות זה לאתר קבלן או יזם רציני אשר ידאג לתהליך הבנייה. לבעל השטח יש פחות "כאב ראש" ואפשרות ליצירת רווח גדול מבלי לעשות יותר מדי. יש גם חיסכון במיסים מסויימים לבעל השטח (למשל חיסכון במס רכישה כאשר יקבל את המבנה שייבנה בשטח ועוד). גם היזם או הקבלן חוסכים בתשלומי מיסים מכיוון שלא רכשו את השטח תמורת כסף. הקבלן למעשה מקבל מגרש עליו יוכל לבנות (ובתמורה יעביר לבעל השטח חלק מהדירות) וזה חוסך לא מעט עלויות. על כל צד לשאת בעלויות שונות בהתאם לחוק וחלק מהעלויות הללו יהיה קטנות יותר במקרה של עסקת קומבינציה.

 

לסיכום, עסקאות קומבינציה הן מקובלות מאוד בעולם הנדל"ן בישראל, לרוב הן משתלמות מאוד לכל הצדדים, אך חשוב כמובן לבדוק כל עסקה באופן ספציפי ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין וכן עם שמאי  ומתווך נדל"ן.

 

הכתבה בחסות אתר zerozer - חנות מתנות.

הוספת המלצה
אין לשלוח תגובות המפרות את תנאי השימוש, לרבות דברי הסתה, דיבה ולשון הרע.
שם מלא:*
נושא:*
תוכן התגובה:
מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:
כל הזכויות שמורות © דתי פייג'
מיזם גרופ בניית אתרים עם קידום אתרים