תהליך הרישוי לקבלת היתר בנייה במסגרת תמ"א 38 נעשה מול הרשות המקומית והוא כרוך בעבודה רבה. מכיוון שזהו תהליך לא פשוט, קיימות חברות בנייה שמתמחות בתהליך הזה, החל מהשגת ההיתרים ועד לבנייה. בתמורה, הן מקבלות בדרך כלל זכויות על הרווח שיהיה ממכירת נדל"ן בבניין או מהשבחת הנכס.
אם בין דיירי הבניין יש אדם שיהיה מוכן לקחת על עצמו את ניהול תהליך בקשת ההיתר והבנייה, ניתן לעשות זאת לבד ולהרוויח יותר על התוספות. אם לא, מומלץ לפנות לחברה מתמחה שתוביל את התהליך. כך או כך, אלה הם השלבים בדרך לקבלת היתר בנייה במסגרת תמ"א 38:
השגת הסכמה ראשונית של כל הדיירים
על פי החוק, כדי לבצע חיזוק של הבניין צריך לקבל הסכמה של 51% מבעלי הדירות, כדי לבצע חיזוק ושינויים במרחב המשותף של הבניין – 60%, וכדי לחזק ולהוסיף בנייה על הגג – 66%. למרות שלא צריך את הסכמת כל הדיירים, עדיף לגייס את כל הדיירים לחתימה על מסמך הסכמה ראשוני, מכיוון שהתהליך מחייב כספית את כל הדיירים וכדאי להימנע מבעיות בהמשך.
בדיקה ראשונית של המבנה
רק מבנים נמצאו זקוקים לחיזוק יקבלו היתר מהרשות המקומית. בדרך כלל יהיו אלה בניינים ישנים או רעועים שלא מיועדים לשימור. כדאי לבצע בדיקה ראשונית על ידי מהנדס כדי לוודא שהבניין מתאים לתכנית לפני שנכנסים לתהליך.
הוצאת תיק ממחלקת ההנדסה של העירייה
יש לפנות למחלקת ההנדסה המקומית ולבקש את תיק התכנון של הבניין. בתיק תוכלו לראות לא רק את תכניות הבנייה הקיימת אלא גם היתרים נוספים ודרישות נוספות, כמו חנייה, חדר אשפה וכו'.
פנייה לאדריכל, יזם או קבלן
אם בחרתם לנהל את התהליך לבד, זה הזמן לפנות לקבלן בנייה או לאדריכלים. בעקבות החוק להיתר בנייה על בסיס תמ"א 38 קבלנים רבים מתמחים בבנייה מסוג זה וערוכים לתת שירות לבעלי בניין שפונים אליהם. אם בחרתם לנהל את התהליך עם יזם שיעשה עבורכם את ניהול העבודה, זה הזמן לפנות אליו. בשלב זה כבר יש למסור לבעלי מקצוע את הנתונים על הבניין כדי לקבל הצעה לתכנון הוספת הבנייה וחיזוק הבניין.
השגת הסכמה של הדיירים לתכניות
בעלי המקצוע צריכים להציג לבעלי הדירות את תכניות הבנייה ולקבל את הסכמתם הסופית.
הגשת התכניות לוועדה העירונית לאישור תכניות תמ"א 38
את התכניות החדשות יש להגיש לוועדה שפועלת במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. לכל וועדה מקומית יש את הנהלים שלה להגשה ולאישור. אחרי שהוועדה מעיינת בתכניות היא מציבה דרישות משלה להענקת ההיתר. בדרך כלל תצרכו להביא אישורים ממחלקות אחרות בעירייה, כמו מכבי אש, מחלקת תברואה ומחלקת ביטחון.
קבלת ההיתר וחתימה על חוזה
אחרי שמולאו כל הדרישות של הרות המקומית, אפשר לצאת לדרך. לפני שמתחילים בתהליך הבנייה חשוב לערוך חוזה מפורט עם היזם או הקבלן שאיתו אתם מתכוונים לבצע את העבודה. לצורך כך מומלץ לפנות למי שמתמחה בתמ"א 38. בשנים שבהן קיים החוק התמחו עורכי דין מקרקעין רבים בחוזים מסוג זה, והם ידאגו להכניס בהם את כל הסעיפים הייחודיים לתמ"א 38. עכשיו, נשאר רק להתחיל לבנות. בהצלחה!
